search menu
bookmark
person

Tyverialarm ikke omfattet af pant i beboelsesejendom efter tinglysningslovens § 38 – U 1991.784 Ø

bookmark_border attachment

Østre Landsret dom i kæresag 3-112/1991. Refereret af andre i U 1991.784 Ø.

Kommenteret af

Emma Marie Søgaard Emma Marie Søgaard

i 2017

Verificeret af advokat

Jonas Per Nielsen Jonas Per Nielsen

i 2017

Resumé

Kendelse afsagt af Østre Landsret den 21. juni 1991

Dissens: Ingen

Tema: TL § 38, rettighedssubjekter, tyverialarm, sædvanligt tilbehør

Fakta:

Spørgsmålet i nærværende kendelse var, hvorvidt et tyverialarmanlæg var omfattet af tinglysningslovens § 38.

Køber havde erhvervet en ejendom, hvori der var installeret et tyverialarmanlæg. En tidligere ejer af ejendommen havde i sin tid - i forbindelse med købet af denne – overtaget et abonnement hos alarmstationen, Securitas. Tyverialarmanlægget var imidlertid aldrig blevet tilsluttet alarmstationen via signaloverføring til alarmstationen, og anlægget fungerede følgelig alene lokalt på ejendommen.

Køberen af ejendommen ønskede ikke at overtage det pågældende abonnement, hvorpå alarmstationen Securitas opsagde abonnementet.

Der opstod efterfølgende spørgsmål om, hvorvidt tyverialarmanlægget var omfattet af tinglysningslovens § 38, således at denne var en fast bestanddel af den faste ejendom.

Landsretten lagde til grund, at den i sagen omhandlende ejendom blev benyttet af køberen til privat beboelse, og at det ifølge kontrakten mellem den tidligere ejer og alarmselskabet, Securitas, var aftalt, at tyverialarmanlægget skulle tilsluttes alarmstationen via signaloverføring. I forlængelse heraf blev det lagt til grund, at den manglende tilslutning alene skyldtes abonnentens forhold.

Landsretten fandt på denne baggrund ikke, at det konkrete tyverialarmanlæg var et sædvanligt tilbehør i bygninger, der blev benyttet til beboelse, hvorfor anlægget følgelig ikke var omfattet af tinglysningslovens § 38. Ejendommens ejer måtte derfor udlevere tyverialarmanlægget til alarmstationen, Securitas.   

Eksamensrelevans:

Efter tinglysningslovens § 38  er der visse typer af tilbehør, som en ejendom altid vil omfatte, og  som der således ikke kan forbeholdes særskilte tinglige rettigheder.

I eksamenssituationen vil spørgsmålet navnlig opstå i den form, at den studerende skal tage stilling til, hvorvidt en konkret genstand, er blevet grebet af en etableret panteret i en fast ejendom.

Nærværende dom illustrer, at tinglysningslovens § 38 – foruden ejendomspanthavere – tillige kan påberåbes af købere (og i øvrigt andre omsætningserhververe og kreditorer).

I den forbindelse er det tillige væsentligt at være opmærksom på, at udlæg i fast ejendom også omfatter § 38 tilbehøret, jf. henvisningen i retsplejelovens § 518, stk. 2.

Under alle omstændigheder skal de i tinglysningslovens § 38 opregnede betingelser være opfyldt:

(1) Der skal være tale om en bygning

(2) Bygningsbestandelen skal være indlagt i bygningen til brug for bygningen

(3) Bygningsbestandelen skal være indlagt på ejerens bekostning

(4) Der skal være tale om en relevant bygningsbestandel

Retsvirkningen af, at de fire betingelser er opfyldt er, at der ikke kan stiftes særskilt ret over den pågældende genstand. Genstanden er dermed en bestanddel af ejendommen, og en eventuel panthaver i den faste ejendom skal ikke respektere tredjemands ret over genstanden.

I det tilfælde, at der er stiftet særskilt ret over aktivet før indlæggelsen, skal den ikke respekteres af eksempelvis en panthaver i ejendommen, uanset den særskilte ret over aktivet er stiftet først i tid, og er sikret ved den relevante sikringsakt. Det forhold begrundes ikke i de tingsretlige regler om ekstinktion, men det skyldes, at den pågældende genstand ophører som selvstændigt retssubjekt, som der derved ikke kan etableres særskilte rettigheder over.

Der kan følgelig heller ikke efter indlæggelsen etableres særskilte rettigheder over det indlagte.

Til Eksamen

Østre Landsrets kendelse i U.1991.784 illustrer, at den beskyttede personkreds rækker videre end kerneeksemplet, ejendomspanthavere, idet personkredsen tillige omfatter; købere, andre omsætningserhververe samt kreditorer, der således ikke kan foretage særskilt udlæg i § 38-tilbehøret.

I dommen fandt retten ikke, at et tyverialarmanlæg var omfattet af § 38-ejendomsbegrebet. Det er imidlertid væsentligt, at den studerende læser kendelsen med det forbehold, at tinglysningslovens § 38 er en dynamisk bestemmelse, og at kendelsen skal forstås i lyset af den tid, hvori den er afsagt – dvs. i 1991.

Den studerende bør således ikke uden videre slutte fra kendelsen, at et tyverialarmanlæg ikke i dag er et sædvanligt tilbehør i beboelsesejendomme.