search menu
bookmark
person

Mælkekøleanlæg – U 1985.678 Ø

bookmark_border attachment

Østre Landsret dom i sag anke 8 - 256/1984. Refereret af andre i U 1985.678 Ø.

Kommenteret af

Rikke Kanstrup Grav Rikke Kanstrup Grav

i 2017

Verificeret af advokat

Marie Guldberg Marie Guldberg

i 2017

Resumé

Instans og rettens sagsnr.: Østre Landsrets dom i sagen 8-256/1984 

Domsnr.: Refereret af andre i: U.1985.678Ø 

 

Resume: 

Dom afsagt af Østre Landsret  

Dissens: Ingen  

Tema: Pant i fast ejendom, TL § 38 

 

Fakta:  

A havde købt et mælkekøleanlæg af B, der bestod af en "free-heater" og en vandtank. Mælkekøleanlægget blev købt til brug på A's landbrugsejendom. Køleanlægget var opstillet uden for bygningen på landbrugsejendommen, og var via en løstsiddende plastslange forbundet med ejendommens malkeanlæg. Køleanlæggets "free-heater" var tilsluttet ejendommens forsyningssystem til brugsvand. Formålet med denne "free-heater" var at udnytte mælkens varme til at opvarme ejendommens brugsvand til forskellige formål. Mælkekøleanlægget omfattede herudover et styreskab til de elektroniske funktioner. 

Det fremgik af ordrebekræftelsen, at mælkekøleanlægget skulle finansieres med en udbetaling på 20 % af købsprisen, og herudover skulle der over de næste 3 år indbetales ydelser hvert kvartal. Der var endvidere i købekontrakten aftalt ejendomsforbehold for B over mælkekøleanlægget.

B påstod ejendomspantet realiseret, da A ikke overholdt betalingsvilkårene. C, der havde taget A's landbrugsejendom til brugelig pant indtrådte i sagen, og påstod ejendomspantet afvist. 

Spørgsmålet var herefter hvorvidt mælkekøleanlægget var omfattet af C's pant i ejendommen i medfør af tinglysningslovens ("TL") § 38, hvilket ville medføre, at B's ejendomspant over anlægget ikke ville kunne opretholdes overfor C.  

 

Eksamensrelevans:  

Østre Landsret fandt i sagen, at mælkekøleanlægget var opstillet til brug for landbrugsejendommen, og derfor ikke indlagt i bygningen til brug for denne i overensstemmelse med kravene i TL § 38. Landsretten udtalte, at tilvækstlæren ikke kunne medføre, at anlægget alligevel var omfattet af TL § 38. Herudover pointerede landsretten, at ændringen i anvendelsesområdet for TL § 38, ved lov nr. 159 af 28. april 1982, omfattede erhvervsejendomme af enhver art, herunder landbrugsejendomme, hvorfor det faktum, at der var tale om en erhvervsejendom ikke kunne medføre at mælkekøleanlægget ikke var omfattet af § 38. (se nedenfor for den tidligere formulering af TL § 38)

Det følger af den nugældende TL § 38, at der ikke kan oprettes særskilt ret over en bygnings materialer og tilbehør i form af ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner eller lignende, der er blevet indlagt i bygningen på ejerens bekostning til brug for bygningen. Et tinglyst pantebrev på ejendommen omfatter automatisk ovennævnte tilbehør uden særlig vedtagelse heraf. 

TL § 38 medfører således, at f.eks. ejendomsforbehold over et aktiv ikke kan opretholdes, såfremt aktivet har karakter af bygningens materialer eller et tilbehør, der er omfattet af bestemmelsen, og indlagt i bygningen på ejeres bekostning til brug for bygningen. Dette betyder som udgangspunkt, at særskilte rettigheder over ovennævnte omfattede aktiver bortfalder for rettighedshaveren når aktivet indlægges på ejendommen på ejeres bekostning til brug for bygningen.

Ved lovændringen i 1982 blev ordlyden af TL § 38 ændret fra, at § 38 før omfattede tilbehør, der var indlagt i ejendommen "til brug for ejendommen eller en der værende erhvervsvirksomhed". TL § 38 blev i 1982 til i stedet at omfatte tilbehør, der er indlagt i bygningen "til brug for bygningen". Formuleringen "eller en der værende erhvervsvirksomhed" udgik dermed ved lovændringen af 1982. Førnævnte gælder i tilknytning til de øvrige kriterier i TL § 38. Af forarbejderne til lovændringen fremgår bl.a. "Den foreslåede ændring medfører, at der kan forbeholdes særskilt ret som f.eks. ejendomsforbehold, leasing eller løsørepant over tilbehør, der er indlagt til brug for en erhvervsvirksomhed, der drives i bygningen. Derimod kan der ikke forbeholdes særskilt ret over løsøre, der er indlagt til brug for bygningen. […] For erhvervsejendommes vedkommende vil der ikke kunne forbeholdes særskilt ret over almindeligt tilbehør, der danner grundlag for bygningens anvendelse som erhvervsejendom. Der tænkes i den henseende på standardtilbehør som kraftanlæg, elevatorer, varmeanlæg (herunder nedgravede olietanke m.v.), køleanlæg, ventilationsanlæg etc. Sådant tilbehør er indlagt til brug for bygningens anvendelse til erhvervsvirksomhed i almindelighed og ikke til brug for en særlig erhvervsvirksomhed, der drives i bygningen."

Det fremgår således af forarbejderne til ændringen af TL § 38 i 1982, at det var lovgivers hensigt, at der efter ændringen skulle kunne forbeholdes særskilt ret, som f.eks. ejendomsforbehold, over tilbehør, der er indlagt til brug for den specifikke erhvervsvirksomhed, der drives i bygningen, såfremt tilbehøret ikke er karakteriseret som almindeligt tilbehør, der er indlagt til brug for bygningens anvendelse som erhvervsvirksomhed generelt. I denne sag vurderede Østre Landsret således, at mælkekøleanlægget ikke kunne anses for at være et almindeligt tilbehør til erhvervsvirksomheden i almindelighed, men derimod var indlagt på ejendommen for anvendelse til den helt specifikke landbrugsvirksomhed, der blev drevet der. Mælkekøleanlægget var dermed for specifikt for den pågældende erhvervsvirksomhed til at være omfattet af ejendomspantet i medfør af TL § 38. 

For mere om omfanget af TL § 38 og betingelserne herfor se eksempelvis "Sikkerhed i fast ejendom", af Peter Mortensen, 2. udgave fra 2014, side 133-148 eller "Pant", af Vagn Carstensen og Thomas Rørdam, 7. udgave fra 2002, side 171-189.

Til Eksamen

Til eksamen:  

Østre Landsrets dom viser, at såfremt der er tale om tilbehør til en erhvervsejendom, der er specifikt for lige præcis den erhvervsvirksomhed, der drives fra ejendommen, er tilbehøret ikke omfattet af TL § 38, hvorfor der som udgangspunkt kan aftales særskilte rettigheder over sådant specifikt tilbehør. Dette gælder dog ikke såfremt tilbehøret kan anses for at være indlagt til brug for erhvervsbygningen i almindelighed. Når det skal vurderes hvorvidt et konkret tilbehør er omfattet af TL § 38 for en erhvervsejendom, skal det derfor undersøges om tilbehøret er indlagt til brug for erhvervsvirksomheder i almindelighed eller om det er indlagt til brug for den specifikke erhvervsvirksomhed, der drives. Det skal dermed undersøges om tilbehøret kan anvendes, såfremt ejendommen skal anvendes til en anden slags erhvervsvirksomhed, end den tilbehøret oprindeligt var indlagt til brug for.