search menu
bookmark
person

Ejendomsmægleren og det lave loft – U 2005.461 Ø

bookmark_border attachment

Østre Landsrets dom i sag B-2113-03. Refereret af andre i U 2005.461 Ø.

Kommenteret af

William Klindt Unmack William Klindt Unmack

i 2019

Verificeret af advokat

Pelle Niklas Christensen Clapp Pelle Niklas Christensen Clapp

i 2019

Resumé

Dom afsagt af Østre Landsret

Dissens: Ingen

Tema: Mangel, fast ejendom, caveat emptor, undersøgelsespligt, loyal oplysningspligt

Fakta:

K købte af S’ dødsbo en ejendom med overtagelse d. 1/9 2000. Ejendomsmægleren E bistod S med handelen. Af købsaftalen fremgik det, at ejendommen bestod af 156 m2 beboelsesareal, hvoraf 58 m2 udgjorde en udnyttet tagetage. Senere i år 2000 viste det sig, at tagetagen ikke lovligt kunne anvendes til beboelse på grund af for lav loftshøjde, at sælger (af hvis dødsbo K havde købt ejendommen) havde opført tagetagen uden den fornødne byggetilladelse, og at der ikke kunne opnås dispensation; K var derfor nødt til at foretage fysisk lovliggørelse (ændre loftshøjden).

K anlagde derfor sag mod S’ dødsbo og E med påstand om erstatning svarende til udbedringsomkostningerne. K gjorde til støtte for sin påstand bl.a. gældende, at E som professionel ejendomsformidler var ansvarlig for, at udbuds- og salgsmaterialet indeholdte forkerte oplysninger om arealet, således at ejendommen var blevet solgt på et forkert grundlag. E gjorde til støtte for sin påstand bl.a. gældende, at denne ikke havde været forpligtet til at undersøge forholdene vedr. 1. salen nærmere. En væsentlig del af sagen for byretten gik ud på, hvorvidt E var besiddelse af en tegning, der blev udfærdiget samtidig med udstedelsen af den originale byggetilladelse, og om K i forbindelse med aftalens indgåelse havde fået udleveret denne. Denne tegning ville have givet anledning til nærmere undersøgelse af, om bygningens 1. sal var lovligt indrettet og benyttet.

Byretten fandt det ikke tilstrækkeligt bevist, at denne tegning havde været i E’s besiddelse, og frifandt E med bl.a. den begrundelse, at den for lave loftshøjde ifølge et vidnes (der havde lavet tilstandsrapporten) forklaring ikke ”sprang i øjnene”, og at det ikke fandtes bevist, at der var en kutyme for, at ejendomsmæglere rutinemæssigt skulle indhente og gennemgå byggetilladelser og tegninger på ejendomme, de udbyder til salg; E havde dermed ikke handlet culpøst. Byretten frifandt også S’ dødsbo.

Landsretten fandt det derimod bevist, at E havde været i besiddelse af tegningerne, og at K havde fået dem udleveret i forbindelse med aftalens indgåelse. Landretten fandt, at E burde have indset, at det var nødvendigt med en nærmere undersøgelse af, om 1. salen var lovligt indrettet og benyttet, bl.a. da tegningen ikke viste en 1. sal, og da loftshøjden var lav; E havde altså handlet culpøst. K fandtes derimod ikke at have tilsidesat sin undersøgelsespligt. S’ dødsbo fandtes ej heller at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og hæftede desuden ikke for E’s ansvar.

 

Eksamensrelevans:

Dommen illustrerer navnlig, at man må tage den enkelte kontraktparts subjektive forhold i betragtning, når man skal vurdere dels, om undersøgelsespligten (caveat emptor) er tilsidesat, og dels om en kontraktpart har tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Desuden illustrerer dommen, i hvilket omfang en sælger af fast ejendom hæfter for ejendomsmæglerens erstatningsansvar.

Princippet om caveat emptor medfører, at en køber ikke kan påberåbe sig mangler, som denne burde have opdaget ved en besigtigelse af det købte. Om hvornår der består en undersøgelsespligt - se B. Gomard & T. Iversen, Obligationsret I, 5. udg., s. 207 & 253 ff. Hvad den enkelte køber burde have indset under besigtigelsen, afhænger i vidt omfang af den enkelte købers særlige subjektive forhold; besidder vedkommende en særlig sagkundskab, bistås vedkommende af sagkyndige medhjælpere o.l. I dommen fandt landsretten ikke, at K – der fungerede som læge – burde have indset, at bebyggelsen på ejendommens 1.-sal var ulovlig. Den lave loftshøjde i den konkrete sag var med andre ord ikke så åbenbar for en køber uden relevant sagkundskab, at vedkommende burde have indset, at indretningen var ulovlig. Se i denne forbindelse også U 2002.1096 V om det modsatte scenarie, hvor en køber med juridisk baggrund - der tillige arbejdede som ejendomsmægler - fandtes afskåret fra at påberåbe sig mangler ved ejendommen, da han burde have indset (efter at have besigtiget ejendommen), at nogle rum i kælderetagen sandsynligvis ikke var lovlige; han kunne med andre ord ikke påberåbe sig manglen, da han havde brudt grundsætningen om caveat emptor. De to domme viser, at der må tages hensyn til købers subjektive forhold, når man vurderer, om vedkommende har tilsidesat grundsætningen om caveat emptor.

Dommen i U 2005.461 Ø illustrerer også, at man ligeledes må vurdere den enkelte parts subjektive forhold, når man vurderer, om en kontraktpart har tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Den loyale oplysningspligt indebærer, at en kontraktpart er forpligtet til at give medkontrahenten de oplysninger om det solgte, som han burde kende, og som han burde indse er af interesse for medkontrahenten, jf. B. Gomard & T. Iversen, Obligationsret I, 5. udgave, s. 213ff.

S fandtes ikke at have tilsidesat den loyale oplysningspligt, da arvingerne (aftalen var indgået med S’ dødsbo) ikke besad byggesagkyndig viden. Modsat fandt landsretten, at E – der besad en vis relevant sagkundskab i kraft dennes erhverv som ejendomsmægler – burde have indset, at det var nødvendigt med nærmere undersøgelser af 1. salens lovlighed. Forskellen i landsrettens konklusioner vedrørende hhv. S’ og E’s ansvar afslører altså, at det er nødvendigt at se på de enkelte parters subjektive forhold, når det vurderes, hvilke fejl ved ejendommen, vedkommende burde indse (og dermed oplyse om).

Til Eksamen

Til eksamen

Dommen illustrerer, at man må se på vedkommendes subjektive forhold (herunder især relevant sagkundskab), når man vurderer, om en kontraktpart har tilsidesat sin undersøgelsespligt (caveat emptor). Tilsvarende gælder ved vurderingen af, om en kontraktpart har tilsidesat sin loyale oplysningspligt.