search menu
bookmark
person

Det videresolgte sommerhus – U 1993.923 H

bookmark_border attachment

Højesterets dom i sag I 156/1990. Refereret af andre i U 1993.923 H.

Kommenteret af

Louise Sandra Clausen Louise Sandra Clausen

i 2017

Verificeret af advokat

Philip Hundahl Philip Hundahl

i 2017

Resumé

Resumé

 

Dom afsagt af Højesteret

 

Dissens: 3-2

 

Tema: Hjemmelsmands ugyldighedsindsigelser ved salg af fast ejendom

 

Fakta:

 

En køber (A) købte i januar 1987 et sommerhus. A kom imidlertid i økonomiske problemer, og videresolgte ejendommen til en køber (B) med overtagelsesdag den 1. juli 1987 for 2,125 millioner kr., som skulle berigtiges blandt andet ved optagelse af et ejerskiftelån i B's navn på 1,670 millioner kr.. Den 15. juni 1987 blev der udfærdiget skøde med selskabet C som køber, hvoraf fremgik, at huset var et fritidshus samt at købesummen skulle berigtiges ved, at C overtog ejerskiftelånet, der nu kun var på 1,355 millioner kr.. B var imidlertid fuldmægtig for C. Der blev den 18. juni oprettet en samarbejdsaftale mellem A og B, hvorefter B bl.a. var forpligtet over for A til at betale ejerskiftelånet på 1,355 millioner kr.. Hvad der skulle gælde, såfremt ejerskiftelånet ikke blev hjemtaget, var ikke aftalt. Ved slutseddel af 10. juli 1987 videresolgte C ejendommen til D, hvilket A ikke var vidende om. Dette skete grundet en konkursbegæring mod C, som var indkommet i begyndelsen af juni, hvorfor C forsøgte at skille sig af med værdierne i selskabet. Den 26. oktober 1987 blev C erklæret konkurs med fristdag den 2. oktober 1987. D tilbageskødede ejendommen til C, og A nedlagde påstand mod C's konkursbo om, at ejendommen skulle tilskødes ham, idet han aldrig havde fået noget vederlag for ejendommen. A har nedlagt påstand om, at aftalen mellem ham og C er ugyldig i medfør af aftalelovens § 30, idet B (på vegne af C) ved aftalens indgåelse har udøvet svig, da det må lægges til grund, at det allerede fra begyndelsen var meningen, at A ikke skulle have sine penge. A har ligeledes påberåbt sig aftalelovens §§ 31, 33 og 36. Højesteret bestemmer, at B under konkurs frifindes, således at ejendommen ikke tilbageskødes til A, da ingen af de ovenfor nævnte bestemmelser findes at kunne påberåbes.

 

Eksamensrelevans:

 

Dommen U 1993.923 H vedrører problemstillingen angående en hjemmelsmands ugyldighedsindsigelser. En hjemmelsmands ugyldighedsindsigelser kan forekomme i mange varianter, herunder i form af aftaleretlige ugyldighedsindsigelser, som dem der blev påberåbt i ovenstående dom. I forbindelse med køb, bevirker sælgerens overgivelse af salgsgenstanden til en køber ikke, at sælgeren mister sin ret, til at påberåbe sig ugyldighedsindsigelser. I forholdet mellem en kreditorer og hjemmelsmanden, kan hertil føjes, at kreditorer som hovedregel ikke kan ekstingvere hjemmelsmandens berettigede indsigelser. Denne hovedregel bygger på et princip om, at såfremt hjemmelsmanden kan gøre en indsigelse gældende over for en aftaleerhverver, skal han også kunne gøre indsigelsen gældende over for aftaleerhververens kreditorer. Til denne hovedregel forekommer muligvis en meget snæver undtagelse, som til dels kan illustreres af U 1993.923 H.

 

I U 1993.923 H når Højesteret frem til, at A ikke kan gøre sin indsigelse gældende over for B under konkurs. Denne afgørelse kan imidlertid fortolkes på flere måder:

 

  1. Højesteret fremfører, at aftalen mellem A og B ikke kan tilsidesættes på baggrund af aftalelovens §§ 31, 33 og 36. Ydermere tilføjer de, at B har handlet i strid med A's forudsætninger for overdragelsen af ejendommen, ved at videresælge ejendommen, da det stod B klart, at ejerskiftelånet ikke kunne hjemtages som planlagt. Dog mener Højesteret ikke, at A kan gøre de bristede forudsætninger vedrørende det efterfølgende forløb gældende over for C's konkursbo. Såfremt der hermed menes, at A ikke ville kunne gøre den bristede forudsætning gældende direkte over for C, følger dommen hovedreglen, som er nævnt ovenfor, idet A ikke kan gøre en indsigelse gældende over for C's konkursbo, såfremt A heller ikke kunne gøre indsigelsen gældende direkte over for C.

 

  1. Såfremt man af Højesterets begrundelse finder, at A kunne gøre indsigelsen gældende over for C men ikke over for C's konkursbo, adskiller dommen sig fra hovedreglen, og udgør en undtagelse hertil. Man kan imidlertid argumentere for, at Højesteret fandt, at forudsætningen kunne gøres gældende over for C, idet Højesteret udtaler, at det for A har været en væsentlig forudsætning, at han såfremt ejerskiftelånet ikke blev hjemtaget, var berettiget til at få ejendommen tilbageskødet. Denne forudsætning har tillige været kendelig for B og må naturligvis tillægges retlig relevans, hvorfor betingelserne for anvendelsen af forudsætningslæren er opfyldt. Såfremt denne fortolkning lægges til grund, er det bemærkelsesværdigt, at den bristede forudsætning ikke kan gøres gældende over for C's konkursbo, men udelukkende over for C. Såfremt man anvender denne fortolkning af Højesterets begrundelse, udgør dommen en undtagelse til hovedreglen om, at kreditorer ikke kan ekstingvere hjemmelsmandens berettigede indsigelser.

 

Der er forskellige holdninger til hvorledes dommen skal fortolkes i litteraturen.

Til Eksamen

Hovedreglen om at en kreditor ikke kan ekstingvere en hjemmelsmands berettigede indsigelser brydes muligvis af U 1993.923 H. I forbindelse med salget af en ejendom påberåbte sælgeren sig aftalelovens ugyldighedsindsigelser i §§ 31, 33 og 36 over for køberen. Sælgeren påberåbte sig ugyldighed, idet køberen videresolgte ejendommen, da det stod ham klart, at ejerskiftelånet ikke kunne hjemtages, hvilket ellers var forudsat i aftalen mellem sælgeren og køberen. Højesteret udtaler i forbindelse hermed, at sælgeren ikke kan gøre de bristede forudsætninger gældende over for køberens konkursbo. Hvis der hermed menes, at sælgeren derimod godt ville kunne have gjort de bristede forudsætninger gældende over for køberen, men ikke køberens konkursbo, må dommen antages at udgøre en undtagelse til den oven for nævnte hovedregel.