search menu
bookmark
person

Afslag ved arealmangler – U 2013.3175 H

bookmark_border attachment

Højesterets dom i sag 108/2011 afd. 2. Refereret af andre i U 2013.3175 H.

Kommenteret af

Anne-Marie Rosman Nielsen Anne-Marie Rosman Nielsen

i 2017

Verificeret af advokat

Lise Aaby Nielsen Lise Aaby Nielsen

i 2017

Resumé

Resumé

 

Dom afsagt af Højesteret

 

Dissens: Ingen

 

Tema: Mangler ved fast ejendom, forholdsmæssigt afslag, lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom

 

Fakta: Køberen af en ejendom var ved salget blevet oplyst, at ejendommen havde et boligareal på 113 m2. Køberen havde desuden modtaget en tilstandsrapport samt oplysning om ejerskifteforsikring. Det viste sig dog efterfølgende ved en opmåling af ejendommen, at den kun havde et boligareal på 95,7 m2, og der var således en arealforskel på 17,3 m2 mellem det oplyste areal og det faktiske areal, hvorfor køberen krævede et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

 

Højesteret fandt, at de manglende m2 vedrørende ejendommens boligareal udgjorde en mangel ved ejendommen, og at køberen kunne gøre manglen gældende over for sælgeren på trods af, at køberen havde modtaget tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring fra sælgeren. Køberen havde ret til et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

 

Eksamensrelevans: Dommen vedrører, hvornår mangler ved en fast ejendom kan gøres gældende over for sælgeren, når sælgeren har fremlagt tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring for køber.  

 

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. ("LFFE") finder anvendelse på aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsageligt anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsageligt er bestemt til beboelse for køberen, jf. LFFE § 1, stk. 1.

 

LFFE § 2, stk. 1, foreskriver, at hvis køberen af en fast ejendom har modtaget en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring (og i dag også elinstallationsrapport), kan denne ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, (og i dag heller ikke, at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter). Mangler, som den bygningssagkyndige ikke har beskrevet i rapporten, samt forhold i rapporten, som er forkerte, skal derimod erstattes af ejerskifteforsikringsselskabet, jf. Bryde Andersen, Mads og Joseph Lookofsky, Lærebog i obligationsret I, 4. udgave, Karnov Group, 2015, side 344.

 

Højesteret konstaterede, at der foreligger en faktisk mangel ved salgsgenstanden "hvis sælgeren har givet urigtige oplysninger, som har haft betydning for køberens bedømmelse af genstanden". Højesteret fandt, at der forelå en mangel ved ejendommen, idet køberen urigtigt var blevet oplyst, at ejendommen havde et areal på 113 m2, hvilket havde haft betydning for køberens bedømmelse af ejendommen. Der var desuden tale om en ikke uvæsentlig arealafvigelse på 17,3 m2.

 

Spørgsmålet var herefter, hvorvidt manglen kunne påberåbes over for sælgeren, idet køberen var blevet forelagt en tilstandsrapport samt oplysning om ejerskifteforsikring i medfør af LFFE § 2, stk. 1. Højesteret fandt, at manglen i sagen ikke var omfattet af LFFE § 2, stk. 1, idet manglende arealer ved en ejendom ikke falder ind under betegnelsen "bygningens fysiske tilstand". Højesteret henså i denne forbindelse til lovens formål og lagde vægt på, at ejendommens boligareal ikke nødvendigvis er et forhold, som fremgår af en tilstandsrapport og derved kontrolleres af den bygningssagkyndige. Der er derfor tale om et forhold, som køberen af en ejendom ikke nødvendigvis kan forsikre sig imod. Den faktiske mangel i form af de manglende m2 måtte derfor, ud fra disse betragtninger, kunne påberåbes over for sælgeren.

 

Højesteret konstaterede hernæst for så vidt angår køberens påstand om forholdsmæssigt afslag, at der ved vurderingen af, om køberen har krav herpå skal "tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet - absolut og i forhold til købesummen - samt det påberåbte forholds beskaffenhed". For at opnå forholdsmæssigt afslag kræves der således intet ansvarsgrundlag, men det kræves derimod, at manglen er værdiforringende, og at denne værdiforringelse ikke blot er bagatelagtig. Højesteret fandt, at et kendskab til ejendommens faktiske boligareal ville have ført til en lavere købesum, svarende til et forholdsmæssigt afslag på 50.000 kr. Dette fandtes at udgøre et ikke uvæsentligt beløb, hverken absolut eller henset til købesummen, hvorfor køberen havde krav på et afslag herpå. 

Til Eksamen

Til eksamen

Dommen illustrerer, at en mangel i form af manglende m2 på et boligareal ikke er omfattet af formuleringen "bygningens fysiske tilstand" og derfor kan påberåbes over for sælgeren, selvom køberen har modtaget en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring efter LFFE § 2, stk. 1.