Udlejer skulle reetablere nedrevet altan – U 1990.396/5 V

Resumé

Dom afsagt af: 

Vestre Landsret

Dissens: 

Ingen

Tema: 

Vedvarende ydelser, kontraktforpligtelser, væsentlig betydning og naturalopfyldelse.

Fakta:

Sikkerhedsmæssigt risikable altaner blev nedrevet og erstattet med franske altaner. Årsagen fandtes at være manglende vedligeholdelse af altanerne gennem årene. Altanerne var af væsentlig betydning for lejemålet, og idet årsagen til skiftet til franske altaner var pengemangel, og idet det ikke ville have været meget mere bekosteligt at opføre en ny lignende altan frem for den franske altan, ifaldt udlejeren reetableringspligt.

Eksamensrelevans:

I lighed med en engangsydelse kan en vedvarende ydelse misligholdes. Hertil tilkommer de almindelig misligholdelsesbeføjelser den part, hvis ydelse ikke er blevet opfyldt. I denne dom, der vedrører et lejeforhold, finder landsretten, at udlejeren væsentligt har misligholdt sin realydelse. Det er i øvrigt værd at bemærke, at boligretten var kommet frem til det modsatte resultat. Af momenter, der begrunder landsrettens resultat, ses særligt det forhold, at det bebrejdes udlejer ikke at have vedligeholdt altanerne. Dette havde med tiden medført, at altanerne var kommet i så dårlig en stand, at nedrivning var en nødvendighed af sikkerhedsmæssige grunde. Boligretten havde tillagt det værdi, at udlejeren først havde fået kendskab til altanernes dårlige stand ved kommunens henvendelse, selvom det blev slået fast, at skaderne havde været udbredte allerede ved udlejerens overtagelse af ejendommen. Dette argument, der synes svært at forene med almindelige successions- og undersøgelsesprincipper, blev da heller ikke medtaget af landsretten. Tværtimod blev det understreget, at en udlejer af hus eller husrum har en pligt til at holde det lejede og ejendommen ved lige, jf. herved også lejelovens § 19.

Landsretten giver yderligere lejeren medhold i, at altanen var så tæt knyttet til lejligheden, at den måtte anses for at være af væsentlig betydning for lejemålet. De lejeretlige muligheder for, under hensyntagen til specifikke varslingsregler, at foretage forandringer i det lejede kunne således heller ikke begrunde denne indskrænkning i udlejerens ydelse.

Endvidere begrunder udlejeren omdannelsen af de "almindelige" altaner til franske altaner med, at der ikke var penge på vedligeholdelseskontoen, samt i øvrigt det forhold, at lejeren alene havde en beskeden husleje. Det var imidlertid heller ikke et argument, der af landsretten - modsat boligretten - tillagdes betydning. Landsretten fandt, at det ikke kan anses for at have været "så meget mere bekosteligt at opføre en ny altan frem for en fransk altan", at nedrivningen og omdannelsen var berettiget. Sammenholdes det tilbud, der blev fremlagt i boligretten på ca. kr. 150.000 på den franske altan, med de to tilbud, der oplyses for landsretten på almindelige altaner, ses der da ej heller umiddelbart stor prismæssig forskel. I øvrigt blev gjort gældende, at den udvendige vedligeholdelseskonto alene udgør en regnskabsmæssig postering og derfor allerede af den grund ikke var relevant. Dette inddragede retten imidlertid ikke i sin begrundelse, ligesom den heller ikke fandt, at lejerne havde udvist passivitet.

Sammenfattende følger det herefter, at lejeren tillagdes misligholdelsesbeføjelser, og afgørelsen her er et illustrativt eksempel på, at beføjelsen naturalopfyldelse ofte kan og vil blive udøvet i form af reetablering, hvor muligt. Således blev udlejeren her pålagt at reetablere altanerne i samme størrelse og dimension, som de nedrevne.

Et argument, der kunne have været fremført, men ikke ses at have været det, er hensynet til at undgå værdispild. De franske altaner var allerede etableret, og skulle nu som følge af reetableringen pilles ned igen, hvorved omkostningerne til indkøb og etablering gik tabt. Selvom landsretten ikke eksplicit har taget stilling til dette forhold, må det dog følge af afgørelsen, at retten ikke har fundet værdispildet stort nok til at opretholde tilstanden eller til i øvrigt at lempe den forpligtelse udlejeren, ved at stille det lejede til rådighed for lejeren, havde påtaget sig.

Til Eksamen

Afgørelsen vil i en eksamenssituation være relevant i flere henseender.

Først kan afgørelsen ses som et eksempel på, hvordan misligholdelsesbeføjelsen naturalopfyldelse ofte kan og vil ske i form af reetablering.

Dernæst kan resultatet i denne dom illustrere, at hvor en bestanddel af en ydelse er væsentlig, vil ensidige ændringer udløse misligholdelsesbeføjelser.

Endelig vil afgørelsen også kunne bruges til at vise, at en parts forpligtelser ikke lempes på baggrund af værdispildsbetragtninger (selvom argumentet kan have en vis relevans i forhold til eventuelle hævebeføjelser)