Kasper K's parcelhus
Opgave
Kasper Kristensen ejede et parcelhus, som skulle sælges ved en tvangsauktion. I parcelhuset stod bl.a. en vaskemaskine og tørretumbler, som Kasper Kristensen havde erhvervet, da han i sin tid flyttede ind i huset sammen med sin kone og fire børn. Kasper Kristensen ville medbringe ejendommens vaskemaskine og tørretumbler til brug i sin nye lejebolig, idet han ikke mente, at hans familie kunne undvære disse effekter. Begge forældre var arbejdsløse.
På terrassen stod et spabad, som Kasper Kristensen også ønskede at medbringe. Spabadet havde familien erhvervet kort tid efter, at de var flyttet ind i parcelhuset. Det var tilsluttet el og vand, og kunne afinstalleres uden det store besvær.
Erin Eriksen, som var panthaver i ejendommen, afviste, at effekterne kunne medbringes.
I ejendommen var også et en nyere opvaskemaskine, som Kasper Kristensen i sin tid havde lejet af en professionel udlejer. Udlejer, Uffe Urt, afhentede opvaskemaskinen efter, at Kasper Kristensen havde opsagt lejekontrakten. Erin Eriksen krævede den pågældende opvaskemaskine udleveret til sig.
Kasper Kristensen havde fået lagt klikgulv i ejendommens opholdsrum og i gangen, da han ikke var glad for udseendet på de originale planker, som efter mange års brug var blevet slidte at se på. Langs væggene var der sat paneler op, som var limet fast til væggen. Klikgulvet kunne nemt afmonteres igen, men dette krævede, at panelerne blev fjernet, hvilket ikke kunne gøres, uden at beskadige tapetet på væggene en smule. Kasper Kristensen havde købt klikgulvet hos Gustav Gulv på afbetaling over 36 måneder, og Gustav Gulv havde inden overdragelsen taget gyldigt ejendomsforbehold. Efter tvangsauktionen ville Gustav Gulv afmontere klikgulvet og tage det med sig, men det ville Erin Eriksen ikke høre tale om.
Erin Eriksen var også panthaver i en ejendom, som var ejet af Entreprenøren ApS, som for nylig var gået konkurs. På ejendommen var et kontor, hvorfra virksomhedens administration fandt sted. Kontoret var indrettet med almindelige kontormøbler såsom kontorstole og skriveborde. Entreprenørarbejdet blev udført rundt omkring i landet, og entreprenørmaskinerne blev flyttet med fra arbejdssted til arbejdssted.
Erin Eriksen påstod, at kontorinventaret og maskinerne var omfattet af pantet, men dette var konkursboet uenig i.
Bjarke Bentsen erhvervede ejendommen fra Kasper Kristensen på tvangsauktion. Bjarke Bentsen konstaterede, at der var installeret et avanceret overvågningssystem i ejendommen, der bl.a. bestod af et stort antal kameraer. Kasper Kristensen havde på månedlig basis betalt Overvågning i Hjemmet ApS et beløb for at opbevare billedmateriale eksternt i en vis periode. Bjarke Bentsen meddelte Overvågning i Hjemmet ApS, at han ikke ønskede at overtage det pågældende abonnement, hvorefter abonnementet blev opsagt. Bjarke Bentsen påstod, at han kunne beholde overvågningssystemet, men dette ville Overvågning i Hjemmet ApS ikke gå med til.
Erin Eriksen havde også et låneengagement med Mogensen ApS, idet hun havde lånt selskabet kr. 500.000 til køb af en bil, mod at hun fik pant i bilen i form af et ejerpantebrev stillet af Mogensen ApS. Ejerpantebrevet blev udstedt tirsdag den 2. juni 2020. Erin Eriksen udbetalte efter aftale med Mogensen ApS lånebeløbet til bilforhandleren fredag den 5. juni 2020 og indsendte pantebrevet til tinglysning mandag den 8. juni 2020. Mogensen ApS gik senere konkurs. Konkursboet mente, at Erin Eriksens sikkerhedsstillelse udgjorde en omstødelig disposition, hvilket Erin Eriksen var meget uenig i.
Inden konkursen havde Mogensen ApS drevet entreprenørvirksomhed fra en ejendom, som Mogensen ApS lejede. På ejendommen var der bl.a. et kontor, et værksted og et lager. Virksomheden havde gennem tiden indkøbt en del forskelligt entreprenørmateriel. Entreprenørmaterialet stod sjældent på ejendommen, idet de i stedet stod på forskellige byggepladser eller blev lejet ud. Når det var på ejendommen, blev det nogle gange anvendt på ejendommen. Erin Eriksen, som havde pant i entreprenørmaterielet efter tinglysningslovens § 47 b, stk. 2, hævdede, at materielet var omfattet af pantet, men dette var konkursboet uenig i.
Spørgsmål
Rettevejledning:
Ad vaskemaskine og tørretumler
Når ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner eller lignende er blevet indlagt i bygningen på ejerens bekostning til brug for bygningen, omfattes disse af tinglysningslovens § 38. Vaskemaskinen og tørretumleren er begge husholdningsmaskiner, som Kasper Kristensen på egen bekostning har indlagt i sit parcelhus til brug for dette, og disse omfattes derfor af pantet i ejendommen, jf. tingslysningslovens § 38. Som følge af Kasper Kristensens udsagn om, at han ikke kan undvære hvidevarerne, bør det overvejes, om udtagelsesretten efter retsplejelovens § 508 kan gøres gældende med hensyn til disse. Familiens størrelse og det forhold, at de begge er arbejdsløse, taler herfor. Hvis et aktiv er omfattet af trangsbeneficiet i retsplejelovens § 509, går beskyttelsen i retsplejelovens § 509 forud for panteretten i tinglysningslovens § 38, jf. U.1991.474 V.
Ad spabadet
Det skal tillige overvejes, om spabadet omfattes af tinglysningslovens § 38. Det følger af tinglysningslovens § 38, at der ikke kan oprettes særskilt ret over en bygnings materialer og tilbehør i form af ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner eller lignende, der er blevet indlagt i bygningen på ejers bekostning til brug for bygningen. Betingelserne for, at et aktiv omfattes af tinglysningslovens § 38 er således, at aktivet har karakter af materialer eller tilbehør i form af ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner eller lignende, at aktivet er indlagt i bygningen på ejerens bekostning, og at aktivet er til brug for bygningen. I U.2014.3024 V anså landsretten et spabad for omfattet af tinglysningslovens § 38 med den begrundelse, at det var en del af husets pool-afdeling, og at det var tilsluttet til el- og vandinstallationerne, således at det måtte anses for et naturligt og varigt led i husets pool-afdeling og dermed i bygningen.
Det forhold, at spabadet er tilsluttet el- og vandinstallationerne, taler umiddelbart for at anse spabadet for omfattet af tinglysningslovens § 38, idet dette indikerer, at aktivet er bestemt til varig forbliven i bygningen, og det kan ikke umiddelbart anses for et krav, at det er meget besværligt at fjerne aktivet fra bygningen. Dog kan spabadet ikke siges at være en integreret del af en pool-afdeling som i U.2014.3024 V.
Ad opvaskemaskinen
Et aktiv, der har karakter af husholdningsmaskine, omfattes af tinglysningslovens § 38, og en opvaskemaskine må antages at have karakter af en husholdningsmaskine i tinglysningslovens § 38’s forstand. Selvom ejeren af ejendommen blot lejer genstanden af en udlejer, anses indlæggelsen af en genstand i en ejendom stadig for sket på ejendomsejers bekostning (i dennes interesse). Som følge heraf omfattes opvaskemaskine af tinglysningslovens § 38, og Uffe Urt har ikke været berettiget til at fjerne den.
Ad klikgulvet
Spørgsmålet er, hvorvidt klikgulvet er at anse for tilbehør i tinglysningslovens § 38's forstand. At klikgulvet er tilpasset det rum, hvori det er anbragt, og at det vil beskadige tapetet på væggene at afmontere klikgulvet, taler umiddelbart for at anse klikgulvet for tilbehør i tinglysningslovens § 38’s forstand. Omvendt kan klikgulvet nemt afmonteres, og selvom de originale planker er slidte i Kasper Kristensens optik, så udgør de fortsat gulvbelægning. I U.1978.209 V blev et væg-til-væg gulvtæppe anset for tilbehør i tinglysningslovens § 38's forstand. Tæppet var fastholdt langs væggene af trælister og var til dels limet på betongulvet. Til trods for den simple montering, fandtes tæppet at være tilbehør til den faste ejendom i medfør af tinglysningslovens § 38, idet der ikke fandtes anden gulvbelægning end tæppet. Til trods for at nærværende case adskiller sig fra U.1978.209 V ved, at der er et plankegulv under klikgulvet, så er det mest nærliggende at konkludere, at klikgulvet skal anses for tilbehør efter tinglysningslovens § 38, henset til at der er tale om en genstand, der normalt medfølger ved salg af beboelsesejendomme. Dertil kan en nyere dom angående gulvtæpper i en beboelsesejendom tillægges vægt ved vurderingen. I U.1979.772 V lagde retten vægt på, at gulvtæppet var tilpasset lokalerne og tillige var fastgjort til gulvet. I nærværende case er klikgulvet tilpasset ejendommens opholdsrum og gang, og klikgulvet er tillige fastgjort i den forstand, at det ikke kan fjernes, uden at panelerne på væggene også fjernes.
Det skal overvejes, om kontormøblerne og entreprenørmaskinerne omfattes af tinglysningslovens § 37. Driftsinventar og driftsmateriel er omfattet af tinglysningslovens § 37, hvis der er tale om en ejendom, der er ”varigt indrettet" med en "særlig erhvervsvirksomhed for øje", og driftsinventaret eller driftsmaterielet er "dertil hørende". Såvel mellem den faste ejendom og erhvervsvirksomheden som mellem disse og driftsmateriellet må der være et sådant tilknytnings- eller afhængighedsforhold, at der derved sættes en grænse for panterettens omfang.
Kontormøblerne har et tilhørsforhold til ejendommen og til erhvervet, idet de kan siges at danne grundlag for virksomhedens drift, og som følge heraf må det antages, at de omfattes af tinglysningslovens § 37.
Hvad angår entreprenørmaskinerne, så består der et tilknytnings- og afhængighedsforhold mellem disse og erhvervsvirksomheden. Det forhold, at entreprenørarbejdet blev udført rundt omkring i landet, og at maskinerne blev flyttet fra sted til sted, taler for at anse maskinerne for uafhængige af ejendommen og dens indretning, og dermed ikke omfattet af tinglysningslovens § 37. Det forhold, at virksomheden administreres fra ejendommen er ikke tilstrækkeligt til at statuere et tilhørsforhold mellem entreprenørmaskinerne og ejendommen, jf. U.1980.178 H.
Beskyttelsen i tinglysningslovens § 38 rækker videre end til ejendomspanthavere, idet personkredsen tillige omfatter bl.a. købere. Bjarke Bentsen er således omfattet af beskyttelsen. Dernæst skal det vurderes, om overvågningssystemet er omfattet af pantet i parcelhuset efter tinglysningslovens § 38. I U.1991.784 Ø blev et tyverialarmanlæg ikke anset for sædvanligt tilbehør i bygninger benyttet til beboelse, hvorfor anlægget ikke var omfattet af tinglysningslovens § 38. Tinglysningslovens § 38 er en dynamisk bestemmelse, og et tyverialarmanlæg vil muligvis blive anset for sædvanligt tilbehør i beboelsesejendomme i dag. At der er tale om et avanceret overvågningssystem synes dog at indikere, at der ikke er tale om sædvanligt tilbehør omfattet af tinglysningslovens § 38.
En sikkerhedsstillelse kan af et konkursbo omstødes efter konkurslovens § 70, hvis (1) sikkerheden er stillet for allerede eksisterende gæld, eller hvis (2) sikringsakten ikke er foretaget uden unødigt ophold efter gældens stiftelse. I dette tilfælde skal det vurderes, om der kan ske omstødelse efter andet led. I betænkning nr. 606/1971 til konkursloven er det om § 70 anført, at "[e]thvert ophold, selv kortvarigt, der ikke er nødvendiggjort af ekspeditionsgangen, må anses for unødvendigt". Vurderingen af, om et ophold har været nødvendiggjort af ekspeditionsgangen, er streng, jf. U.2009.2320 H. I sagen havde långiver indsendt pantebrevet én hverdag efter udbetaling af lånet. Forsinkelsen mellem gældens stiftelse og sikringsaktens foretagelse fandtes ikke at være nødvendiggjort af ekspeditionen af sikringsakten, hvorfor pantsætningen kunne omstødes. Eftersom der ikke foreligger oplysninger om, at tiden, der går mellem udbetalingen af de kr. 500.000 til indsendelsen af pantebrevet til tinglysning, har været nødvendiggjort af ekspeditionsgangen, må det antages, at der kan ske omstødelse.
Efter forarbejderne til tinglysningslovens § 47 b, stk. 2, har formålet med bestemmelsen været at ligestille ejere og lejere af fast ejendom med hensyn til muligheden for at pantsætte driftsmateriel og driftsinventar, i hvilken forbindelse det anføres, at der bør være en lokal tilknytning til de lejede lokaler. På denne baggrund er der i lighed med tinglysningslovens § 37 krav om stedlig tilknytning i relation til tinglysningslovens § 47 b, stk. 2. Dette betyder, at aktiverne for at være omfattet af panteretten efter tinglysningslovens § 47 b, stk. 2, må have en vis tilknytning til stedet, hvorfra virksomheden drives, jf. U.1990.217 H. I U.1990.217 H blev noget entreprenørmateriel ikke anset for omfattet af panteretten efter tinglysningslovens § 47 b, stk. 2, idet entreprenørmaterielet aldrig var ved selskabets kontorlokaler, men stod på forskellige byggepladser eller blev lejet ud. Omvendt blev noget entreprenørmateriel (værktøj) i U.2002.1892 V anset for omfattet af pantet efter tinglysningslovens § 47 b, stk. 2, , idet værktøjet ikke alene var bestemt til brug på byggestederne, men også til det arbejde, som medarbejderne i forskelligt omfang udførte på værkstedet på ejendommen.
På den ene side kan der argumenteres for, at den stedlige tilknytning ikke er tilstrækkelig, henset til at materielet sjældent befinder sig på ejendommen og sjældent bruges på værkstedet. På den anden side tages materielet i brug på værkstedet, hvorfor materielet ikke alene kan anses for at være bestemt til brug på byggepladserne. Det er derfor nærliggende at konkludere, at entreprenørmaterielet er omfattet af pantsætningen jf. U.2002.1892 V.