Karsten og Kirstens ejendom
Opgave
Karsten og Kirsten så i starten af 2023 en annonce i avisen vedrørende salg af en ejendom på Birkevej til en pris på kr. 2.000.000. Karsten og Kirsten besigtigede ejendommen og blev meget begejstret. De underskrev herefter den 1. marts 2023 en købsaftale med overtagelsesdag den 1. april 2023. Der blev desuden udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt givet oplysning om muligheden for ejerskifteforsikring. Det fremgik af salgsopstillingen, at boligens areal udgjorde 113 m2. Kort tid efter overtagelsen den 1. april 2023 opdagede Kirsten, at hun var gravid. I forbindelse med den forestående familieforøgelse besluttede parret at lave en tilbygning til huset. Karsten foretog herefter en opmåling, hvor han opdagede, at der manglede nogle m2. Karsten fik en skønsmand til afholde syn og skøn kort tid efter sin opdagelse. Skønsrapporten fastslog, at boligarealet udgjorde 95,7 m2, og at handelsprisen herefter ville have været kr. 1.800.000.
Karsten og Kirsten skrev en mail til Søren den 16. april 2023, hvorved de ønskede et afslag i købesummen for ejendommen grundet arealmangel.
Karsten og Kirsten havde i forbindelse med tilbygningen indsendt en ansøgning til kommunen om tilladelse til byggearbejdet. Ud over tilbygningen ansøgte Kirtsen og Karsten om lov til at etablere en 3 meter høj pink statue i deres forhave. Kommunen sendte den 15. april 2023 et svar:
"Den ansøgte tilladelse til tilbygning af ejendommen på Birkevej imødekommes. Der kan dog ikke gives tilladelse til, at der på grunden opføres en 3 meter høj pink statue, idet det fremgår af den for området gældende lokalplan, at der ikke må opføres statuer højere end 2,5 meter, samt at statuer skal have en naturlig farve. Dette er baggrunden for afslaget.”
Karsten og Kirsten blev rasende over afslaget, idet de ved bestigelsen havde oplyst Søren om, at de var "nogle kreative sjæle", og at de med stor sandsynlighed ville "udfolde deres kreative ideer på grunden". Til dette havde Søren blot svaret: "Det lyder spændende, området kunne også godt trænge til et kreativt præg".
Karsten og Kirsten skrev derfor i samme mail fra 16. april 2023 til Søren, at de også ønskede økonomisk kompensation for, at de ikke kan opføre deres statue på grunden.
Kirsten og Karsten var fortsat nedslåede efter afslaget på at etablere en 3 meter høj pink statue. I stedet valgte parret, at de ville opføre en lidt mindre statue, som opfyldte størrelseskravet efter lokalplanen. Farven skulle desuden være brun, så det passede med kravet om naturlige farver. Kirsten og Karsten kontaktede herefter Statuer A/S, som kom med et tilbud på en statue til kr. 300.000. Kirsten og Karsten synes godt nok, at det var mange penge, men den var meget flot, og de indgik herefter en aftale om at betale kr. 200.000 med det samme, og de sidste kr. 100.000 over to rater. De to beløb forfaldt til betaling henholdsvis den 1. juni 2023 og den 1. august 2023. Statuer A/S krævede dog, at der blev stillet sikkerhed for betalingen. Kirstens mor udarbejdede følgende dokument:
"Jeg, Karen Kirk, garanterer for betaling af statuen bestilt hos Statuer A/S for min datter Kirsten Kirk og hendes mand Karsten Krog."
Karen betalte de første kr. 200.000 samt den første rate rettidigt, men den 1. august 2023 kunne hun ikke betale de sidste kr. 50.000 til Statuer A/S. Den 2. august 2023 skrev Statuer A/S derfor til Karen, og krævede, at hun betalte kr. 50.000.
Spørgsmål
Rettevejledning:
Der er tale om et redegørende spørgsmål, hvorfor det er op til den enkelte studerende, hvordan spørgsmålet vil besvares. Som spørgsmålet er formuleret (”eller på anden vis begrænse en købers muligheder”), skal den studerende beskrive og redegøre for reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. (LFFE). Den studerende kan med fordel indlede besvarelsen med en redegørelse for lovens anvendelsesområde. Dernæst bør den studerende redegøre for hovedreglen i LFFE, hvorefter en køber, der har modtaget de i § 2 oplistede dokumenter, som udgangspunkt ikke kan rejse noget krav mod sælger.
Rettevejledning:
Ad boligens areal
Den studerende skal kunne identificere problemstillingen angående boligens arealmanglen. Det er her væsentligt først at konstatere, at Karsten og Kirsten har modtaget en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt fået oplysning om muligheden for ejerskifteforsikring. Købet af den faste ejendom er således omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom ("LFFE"). Det er herefter relevant at vurdere, om arealmanglen er omfattet af mangelsbegrebet i LFFE § 2, hvorefter sælgers ansvarsfritagelse omfatter mangler ved en bygnings fysiske tilstand. Arealmangel ved en ejendom er ikke omfattet af ansvarsfritagelsen i LFFE § 2, hvorfor Karsten og Kirsten godt kan påberåbe sig manglen overfor Søren.
Det er dernæst relevant at vurdere, hvilke misligholdelsesbeføjelser Kirsten og Karsten kan gøre gældende overfor Søren. Kirsten og Karsten kræver et afslag i købesummen, hvorfor det er relevant at diskutere forholdsmæssigt afslag. Såfremt der skal gives et forholdsmæssigt afslag, kræver det, at der foreligger en værdiforringende mangel, men der er ikke et krav om, at manglen skal være væsentlig, at der er et ansvarsgrundlag, eller at der er lidt et dokumenterbart tab. Det er ikke enhver fejl ved en fast ejendom, der betragtes som en værdiforringende mangel, og dermed kan berettige et forholdsmæssigt afslag. Der er ikke en fast bagatelgrænse, men det må i nærværende tilfælde anføres, at de kr. 200.000 i hvert fald ikke er under en eventuel bagatelgrænse, hvorfor Karsten og Kirsten kan kræve et forholdsmæssigt afslag.
Ad opførelse af statuen
Den studerende skal kunne identificere problemstillingen angående lokalplanen. Der er tale om en offentligretlig forskrift, idet forbuddet mod at opføre statuen fremgår af en for ejendommen gældende lokalplan. En sådan begrænsning udgør en retlig mangel, men skal behandles på samme måde som faktiske mangler. Der gælder ikke et objektivt ansvar, men i stedet skal Sørens ansvar bedømmes efter en culpavurdering. Det er relevant at vurdere, om Søren burde havde oplyst Kirsten og Karsten om denne offentligretlige forskrift, jf. princippet i KBL § 76, stk. 1. Der kan her argumenteres for, at det må derfor være klart for Søren, at Kirsten og Karsten kunne finde på at opgøre en sådan statue, idet Kirsten og Karsten i forbindelse med besigtigelsen oplyser, at de er "nogle kreative sjæle", og at de med stor sandsynlighed ville "udfolde deres kreative ideer på grunden". Det er dog mest nærliggende at anføre, at Kirsten og Karsten selv kan gøre sig bekendt med lokalplanen, idet det er noget meget specifikt, de gerne vil ophøre. Desuden oplyser de ikke Søren præcist om, hvad de har til hensigt at opføre, hvorfor han ikke har pligt til at oplyse dem om forbuddet.
Rettevejledning:
Den sidste problemstilling er, hvorvidt Statuer A/S kan kræve, at Karen betaler kr. 50.000, idet hun kautioner for sin datter, Kirsten. Det må her nævnes, at der er afgivet en kautionserklæring. Det skal derfor diskuteres, om der er tale om en simpel kautionserklæring eller en selvskyldnererklæring. Mest taler for, at der er tale om en simpel kautionserklæring, idet vendingen "garanterer for" indikerer dette. Statuer A/S skal derfor i første omgang retsforfølge Kirsten eller på anden måde godtgøre, at hun ikke kan betale, før Karen kan pålægges at skulle betale 50.000 kr.