Hus med ulovlige bygningsindretninger – U 1986.442/4 H

Resumé

Dom afsagt af Højesteret

Dissens: 

Ingen

Tema: 

Retlige mangler ved fast ejendom, afhjælpningsret, hævebeføjelse, erstatning 

Fakta

To parter indgik i 1980 aftale om købet af et hus på ca. 140 m2, hvor sælgerens ægtefælle havde tilbygget en pejsestue på 20 m2 og en carport med udhus. Efter overtagelse af huset konstaterede køberen imidlertid, at pejsestuen og carporten med udhus begge var blevet opført uden byggetilladelse, og kommunen pålagde derfor køberen at lovliggøre forholdet. Sælgeren var klar over de ulovlige forhold, men ifølge køberen var denne ikke blevet gjort opmærksom herpå under salgsforhandlingerne og krævede derfor købet hævet samt erstatning for den negative kontraktinteresse. Sælgeren mente derimod, at køberen var bekendt med de ulovlige forhold og mente desuden ikke, at køberen var berettiget til at hæve købet, idet sælgeren havde tilbudt at afhjælpe de ulovlige forhold.

Til brug for Højesteret udtalte en skønsmand, at det ville have været nødvendigt at nedrive pejsestuen og carporten samt foretage ændringer i det oprindelige hus for at lovliggøre forholdene, hvilket ville medføre betydelige udgifter. Højesteret fandt af denne grund, at køberens hævebeføjelse ikke var bortfaldet ved sælgerens tilbud om afhjælpning. Køberen var desuden berettiget til erstatning.

Eksamensrelevans

Dommen vedrører, hvorvidt realdebitor har ret til at afhjælpe retlige mangler ved en fast ejendom med den følge, at realkreditor ikke er berettiget til at hæve købet.

Selvom udgangspunktet i den almindelige obligationsret er, at der hverken er en afhjælpningsret eller -pligt for faktiske mangler, gælder det dog i forhold til retlige mangler ved fast ejendom, at realdebitor har en afhjælpningspligt, hvorfor realkreditor kan kræve, at manglen afhjælpes, jf. Gomard, Bernhard, Obligationsret 2. del, 4. udgave, Jurist- og Økonomforbundets Forlag, 2011, side 88. Spørgsmålet i sagen var, om realdebitor har en tilsvarende afhjælpningsret.

Højesteret fandt i sagen, at der forelå en retlig mangel ved huset, idet det måtte lægges til grund, at køberen ikke under salgsforhandlingerne var blevet gjort bekendt med de ulovlige forhold. I sagen havde sælgeren (realdebitor) tilbudt køberen (realkreditor) at afhjælpe den retlige mangel ved at lovliggøre forholdene. Dette ville ifølge skønsmanden kræve, at pejsestuen og carporten skulle rives ned, samt at der skulle foretages ændringer ved det oprindelige hus. Afhjælpningen ville således være til væsentlig ulempe for realkreditor, hvorfor Højesteret fandt, at realkreditor var berettiget til at afvise realdebitors tilbud om afhjælpning af den retlige mangel. Grundet de betydelige udgifter og ulemper, som det ville kræve at lovliggøre forholdene, fandt Højesteret ydermere, at der var tale om en væsentlig mangel, og køberen var derfor berettiget til at hæve købet.

For så vidt angår realkreditors erstatningspåstand er udgangspunktet ved retlige mangler, også ved køb af fast ejendom, at sælgeren er erstatningsansvarlig herfor på objektivt grundlag, se hertil f.eks. kommentarer til købelovens § 59. Hvis der er tale om offentligretlige rådighedsbegrænsninger behandles disse dog som faktiske mangler, hvorfor sælgeren alene kan ifalde et erstatningsansvar, hvis der foreligger culpa eller en garanti Sælgeren havde i sagen tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse køberen om de ulovlige forhold og havde derved handlet culpøst, hvorfor køberen var berettiget til erstatning.

Til Eksamen

Dommen illustrerer, at realdebitor i sager om retlige mangler over fast ejendom ikke kan afværge en ophævelse af kontrakten gennem en afhjælpning af den retlige mangel, når afhjælpningen vil medføre omfattende nedrivninger og ændringer i salgsgenstanden og derved være til væsentlig ulempe for realkreditor.