Flytteudgifterne – U 1986.728 Ø

Resumé

Dom afsagt af Østre Landsret

Dissens: 

Ingen

Tema: 

Køb af fast ejendom. Mangler. Culpa. Misligholdelsesbeføjelser. Negativ kontraktsinteresse.

Fakta

En køber, K, havde købt et 20 år gammelt hus af sælgeren S, men valgte at hæve handlen på grund af sætningsskader, idet disse udgjorde en væsentlig mangel. K krævede erstatning efter den negativ kontraktsinteresse på kr. 25.000, som skulle dække hans udgifter til advokatbistand, flytning osv.

Det fremgår af dommen, at S ikke havde handlet culpøst og der fandtes heller ikke at være andet, der kunne danne grundlag for erstatning efter den positive opfyldelsesinteresse, hvorfor alene den negative kontraktsinteresse behandles. K havde hævet aftalen på grund af en meget væsentlig mangel ved ejendommens fundering og da misligholdelsen af købsaftalen mellem parterne skyldtes mangler ved S' ydelse, fandt landsretten, at S skulle erstatte K de flytte- og handelsomkostninger, som K havde afholdt forgæves. Dette er altså den negative kontraktsinteresse. Begge parter er i sagen enige om at S ikke havde handlet culpøst. Det fremgår ikke af dommen hvad begrundelsen for dommen er.

Eksamensrelevans

Negativ kontraktsinteresse

Køberen K gør gældende, at han skal have dækket sine udgifter til flytning og advokat m.v., dvs. erstatning af den negative kontraktsinteresse.

Erstatning af den negative kontraktsinteresse kan komme på tale i tre tilfælde; 1) erstatning af kreditors udgifter i forbindelse med kontraktsforhandlinger, der ikke førte til nogen bindende aftale pga. debitors culpøse adfærd, 2) i tilfælde hvor en indgået aftale erklæres ugyldig, og 3) hvor en gyldig aftale ophæves.

Dette tilfælde skal henføres under nr. 3. Det skal bemærkes, at tilfælde tre er den eneste situation, hvor erstatning af den negative kontraktsinteresse er et alternativ til erstatning opgjort efter den positive opfyldelsesinteresse. Ved erstatning opgjort efter den negativ kontraktsinteresse fokuseres der på, hvilken økonomisk situation, den hævende part ville have befundet sig i, hvis han aldrig havde indgået aftalen. Tabet opgøres således til de udgifter, den hævende part har måttet afholde, når eventuelle opnåede indtægter er fratrukket.

Stiltiende garanti

Denne dom er et af få eksempler i dansk retspraksis på, hvor domstolene har tilkendt erstatning uden et klart ansvarsgrundlag, hvilket også kritiseres i den juridiske litteratur. Se bl.a. Lærebog i obligationsret I af Joseph Lookofsky og Mads Bryde Andersen, hvor det anføres, at landsretten tilkender erstatning uden et klart ansvarsgrundlag, idet der hverken var udvist culpa eller afgivet en garanti. Disse forfattere anfører også, at resultatet er ubegrundet, men sandsynligvis er baseret på en betragtning om, at der var afgivet en stiltiende garanti, dvs. at sælgeren ansås at have tilsikret køberen, at der ikke senere ville være grund til at ophæve handlen på grund af den væsentlige mangel (Lærebog i obligationsret I, s. 274). Andre forfattere tiltræder dommens resultat, men det må holdes for øje, at den er kritiseret flere steder i litteraturen.   

Til Eksamen

Som udgangspunkt kan der kun tilkendes erstatning, uanset om denne opgøres efter den positive opfyldelsesinteresse eller den negative kontraktsinteresse, hvis der foreligger et ansvarsgrundlag. For løsørekøb findes en sådan hjemmel til at erstatte købers opfyldelsesinteresse i købeloven §§ 25, 30 og 36. Det skal dog nævnes, at domstolene i enkelte tilfælde har tilkendt erstatning uden et klart ansvarsgrundlag, jf. U.1986.728Ø, hvor køberen af et 20 år gammelt hus, K, hævede købet pga. væsentlige mangler i form af sætningsskader. Uanset der var enighed mellem parterne om, at sælgeren ikke havde udvist culpøs adfærd, blev K tilkendt en erstatning på 25.000 kr. til dækning af advokatomkostninger og flytteudgifter m.v. Begrundelsen for resultatet fremgår ikke af dommen, men det kan være baseret på en betragtning om, at der er afgivet en stiltiende garanti fra sælger til køber om, at der ikke ville være anledning til at hæve handlen.