Ejendomsmægleren og den ulovlige kælder – U 2002.1096 V

Resumé

Dom afsagt af Vestre Landsret

Dissens: 

Ingen

Tema: 

Misligholdelsesbeføjelser. Forholdsmæssigt afslag. Købers undersøgelsespligt.

Fakta

En ældre villa blev solgt af S til K1, som efterfølgende solgte villaen videre til K2, som igen videresolgte den til K3. Indretningen af kælderetagen til beboelse viste sig senere at være ulovlig, hvilket medførte, at K3 i byretssagen opnåede et afslag i købesummen hos K2, som tilsvarende opnåede et afslag i købesummen hos K1, der dog fik nægtet afslag hos S.

Landsretssagen omhandlede udelukkende forholdet mellem S og K1, og drejede sig om, hvorvidt K1 kunne opnå et afslag i købesummen hos S.

Indretningen af kælderetagen var sket før S' køb af ejendommen, og parterne var enige om, at S hverken vidste eller burde vide, at forholdene i kælderetagen var ulovlige.

K1 var uddannet jurist og ejendomsmægler, og havde drevet ejendomsmæglervirksomhed siden 1986. Derudover havde han handlet med og var ejer af en række ejendomme. Forud for købet besigtigede K1 ejendommen, herunder også kælderetagen.

Landsretten fastslog, at K1 var sagkyndig i handel med fast ejendom og at det derfor burde have stået klart for ham, at indretningen af kælderetagen sandsynligvis ikke var lovlig, eller at han i hvert fald burde have undersøgt spørgsmålet om indretningens lovlighed nærmere.

Ved at undlade at undersøge forholdet nærmere, havde K1 afskåret sig fra at påberåbe sig den ulovlige indretning af kælderetagen. K1 kunne derfor ikke opnå et afslag i købesummen med henvisning dertil. S frifandtes på den baggrund for K1's krav om afslag i købesummen.  

Eksamensrelevans

Grundsætningen om caveat emptor

Grundsætningen om caveat emptor medfører en begrænsning i realkreditors (eksempelvis en køber af en fast ejendom) adgang til at gøre en mangel ved en salgsgenstand gældende efter købet. En realkreditor kan ikke påberåbe sig en mangel, som han ved aftalens indgåelse enten kendte eller ville have kendt, hvis han havde udvist passende agtsomhed. Synlige fejl og mangler kan således ikke gøres gældende efterfølgende.

Ved anvendelse af grundsætningen er det relevant at se på den konkrete kreditors forudsætninger, herunder uddannelsesmæssige baggrund, professionelle erfaringsgrundlag osv. Dommen viser, at et forhold kan eller burde være "synligt" for en given kreditor, fordi denne person har særlig indsigt i det pågældende forhold. I sagen burde det have stået klart for K1, som sagkyndig jurist og ejendomsmægler, at der kunne være problemer i forhold til kælderindretningens lovlighed, hvilket medførte en pligt for ham til at foretage yderligere undersøgelser af forholdet.

Idet K1 undlod at foretage en undersøgelse af kælderindretningen, som senere viste sig at være ulovlig, afskar han sig fra at påberåbe den ulovlige indretning som en mangel, der kunne berettige til et afslag i købesummen.

Til Eksamen

En realkreditor, eksempelvis en køber, kan være begrænset i sin mulighed for at gøre en konkret fejl eller mangel gældende ud fra grundsætningen om caveat emptor. Grundsætningen medfører, at en mangel, som realkreditor kendte eller pga. egen uagtsomhed ikke var vidende om, ikke kan gøres gældende efter aftalens indgåelse. Det fremgår af dommen gengivet i U.2002.1096V, hvor en køber af en fast ejendom var afskåret fra at gøre en ulovlig kælderindretning gældende som en mangel, der kunne begrunde et afslag i købesummen. Landsretten anførte, at køberen som sagkyndig (jurist og ejendomsmægler) burde have været klar over, at kælderindretningen sandsynligvis ikke var lovlig, eller i det mindste have undersøgt forholdet nærmere.