Den grænseoverskridende ejendomsmægler – U 1989.561 H

Resumé

Dom afsagt af: 

Højesteret

Dissens: 

4-1

Tema: 

Tilbagekaldelse, re integra

Fakta

En køber og dennes ægtefælle havde fået sat deres hus på tvangsauktion og stod derfor uden bolig. De kontaktede derfor ejendomsmægler E, som også havde arbejdet med huset op til tvangsauktionen og forespurgte, om han kunne hjælpe dem med at finde en billig lejlighed. Da E ikke havde nogle lejligheder til salg, tog han parret med ud og så på et hus. Samme dag skrev parret en købsaftale under, og samme aften sælger ligeledes. Næste dag, efter at ægteparret havde fået besked fra deres bank om, at denne ikke ville godkende handlen, kontaktede ægtefællen ejendomsmægleren og annullerede købet.

Med særlig henvisning til bl.a. ejendomsmæglerens mangelfulde rådgivning som følge af den viden han måtte have haft om parrets økonomiske situation, tillagde Højesterets flertal annullationen retsvirkning under henvisning til aftalelovens § 39, 2. pkt.

Eksamensrelevans

Opgaven omhandler tilbagekaldelse af løfte i forbindelse med handel med fast ejendom.

Note: Dommen er fra før bestemmelsen om fortrydelsesret i Lov om Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom blev skabt, men afgørelsen er imidlertid fortsat relevant i forhold til anden og generel fortolkning af aftalelovens § 39, 2. pkt.

For at re integra-reglen i § 39, 2. pkt. kan bringes i anvendelse skal to betingelser opfyldes; 1) der skal foreligge særlige omstændigheder, og 2) løftet må ikke have virket bestemmende på modtagerens handlemåde.

Interessant og relevant er den store vægt flertallet i Højesteret tillægger rådgivningen fra ejendomsmægleren. Dette illustrerer, at i et tilfælde som dette hvor der har været betydelig mangelfuld rådgivning, ses dette at kunne opfylde kriteriet om særlige omstændigheder. Hertil kan dommen sammenholdes med U.1992.460/3H om tilbagekaldelse af køb af et sommerhus, hvor der ikke fandtes at være lignende særlige omstændigheder.

At sælger samme dag flyttede de sidste ting fra ejendommen lader flertallet ikke at betegne som have "virket bestemmende". Hertil kan muligvis findes støtte i aftalelovens forarbejder. Af bemærkningerne til § 39 (lovforslagets § 41), jf. Forslag af 31. januar 1914 til Lov om Aftaler og andre Retshandler på Formuerettens Område s. 98 ses det, at dispositioner af "betydningsløs karakter" ikke udelukker en efterfølgende tilbagekaldelse fra at få virkning. Hertil bemærkes desuden at dette må bero på et af domstolen frit skøn. Da flytningen af tingene givet skulle foretages inden for en snarlig periode alligevel, må dette således have været vurderet at falde under denne kategori.

Den dissentierende mindretalsdommer stemte for at fastholde handlen og derved tilkende sælger erstatning, særligt bemærkende det forhold, at køber og ægtefælle kort tid efter købte en anden ejendom.

Dommen er desuden kommenteret i U 1990B.29.

Til Eksamen

Afgørelsen er et eksempel på anvendelse af aftalelovens § 39, 2. pkt. Særligt i en situation hvor eksempelvis en mægler spiller en større rolle, synes dommen relevant at inddrage. Der synes at være lagt stor vægt på mæglerens viden i vurderingen af de særlige omstændigheder, og netop denne inddragelse vil være relevant at referere til i en opgaveløsning.