Den forurenede parcelhusgrund – U 2009.1729 H
Resumé
Dom afsagt af Højesteret
Dissens:
Ingen
Tema:
Skjulte mangler ved fast ejendom, tidspunktet for beregningen af forholdsmæssigt afslag
Fakta
Køber erhvervede et parcelhus af sælger i 1998, men i 2000 blev hele ejendommen konstateret forurenet i henhold til jordkvalitetskravene i jordforureningsloven. Det medførte blandt andet, at køber ikke kunne holde køkkenhave, ligesom det blev frarådet at lade børn lege på grunden. Køber krævede forholdsmæssigt afslag af sælger i anledning af manglen, men inden sagen var afsluttet, blev jordforureningsloven ændret, således at begrænsningerne kun gjaldt 25 % af ejendommen. Den resterende del af ejendommen ansås kun for "lettere forurenet" og var ikke underlagt ligeså strenge restriktioner. Sagen for Højesteret kom derfor til at handle om, hvilket tidspunkt, der skulle danne grundlag for beregningen af det forholdsmæssige afslag.
Højesteret, der stadfæstede landsrettens grunde, fandt, at det forholdsmæssige afslag skulle fastsættes på baggrund af forholdene i 1998, hvor køber erhvervede parcelhuset, og hvor værdiforringelsen var væsentlig større. Ved beregningen af det forholdsmæssige afslag tog Højesteret således ikke hensyn til de efterfølgende ændringer af jordforureningsloven, men fastsatte det forholdsmæssige afslag til en skønnet værdi af, hvad det ville have kostet at udbedre manglen i 1998.
Eksamensrelevans
Forholdsmæssigt afslag er en misligholdelsesbeføjelse, som køber kan påberåbe sig overfor sælger, på baggrund af en mangler, der medfører en konstaterbar værdiforringelse. Der kan derfor ikke gives forholdsmæssigt afslag ved forsinkelse. Forholdsmæssigt afslag er en hensigtsmæssig løsning, når køber ikke har interesse i at hæve købet, og hvor køber heller ikke kan kræve erstatning, fordi sælger ikke har handlet ansvarspådragende i relation til manglen.
Ved et forholdsmæssigt afslag får køber et afslag i købesummen svarende til forskellen mellem varens værdi med manglen og varens værdi som mangelfri. Forholdsmæssigt afslag har sit primære anvendelsesområde i relation til fast ejendom, men mangler ved fast ejendom har imidlertid ofte karakter af skjulte mangler, som først konstateres flere år efter købet af ejendommen. Skjulte mangler kan give anledning til problemer i relation til forholdsmæssigt afslag, fordi der kan argumenteres for flere forskellige tidspunkter som grundlag for beregningen —købstidspunktet, tidspunktet for opdagelse af manglen eller eventuelt et helt tredje tidspunkt.
Valget af tidspunkt får betydning, hvis der er sket ændringer i manglens værdiforringelse, idet afslaget vil opgøres forskelligt afhængigt af det valgte tidspunkt. Ændringerne kan skyldes en helt vilkårlig omstændighed, for eksempel en lovændring eller en ændring i markedsvilkårene, og valget af tidspunkt kommer derfor til at afgøre, om det i den konkrete sag er køber eller sælger, der skal bære konsekvensen af ændringen. Hovedregel er, at leveringstidspunktet ligges til grund for beregningen af forholdsmæssigt afslag. Problemstillingen og hovedreglen illustreres af U 2009.1729 H.
I afgørelsen fandt Højesteret, at det forholdsmæssige afslag skulle beregnes på baggrund af værdiforringelsen i 1998, som var tidspunktet for købers erhvervelse af et parcelhus. Højesteret valgte altså købstidspunktet, og understregede dermed hovedreglen om, at det er leveringstidspunktet, der ligges til grund for beregningen af forholdsmæssigt afslag. Sælger havde gjort gældende, at en sådan opgørelse ville resultere i en uberettiget berigelse for køber, fordi et afslag beregnet på baggrund af forholdene i 1998 blev større end den faktiske værdiforringelse på tidspunktet for sagens afgørelse. Højesteret afviste, at berigelsesgrundsætningen gav grundlag for at fravige hovedreglen om leveringstidspunktet, og køber fik tilkendt et afslag svarende til udbedringsomkostningerne på købstidspunktet.
Sagen illustrerer, at et forholdsmæssigt afslag som det helt klare udgangspunkt beregnes på baggrund af værdiforringelsen på leveringstidspunktet. Efterfølgende ændringer i værdiforringelsen i op eller nedgående retning vil ikke blive taget i betragtning, uanset at afslagets størrelse herefter forekommer som enten en berigelse eller en skuffelse for henholdsvis køber eller sælger.
Til Eksamen
I U 2009.1729 H tog Højesteret stilling til, hvilket tidspunkt, der skulle lægges til grund for beregning af købers forholdsmæssige afslag, når der sker efterfølgende ændringer i manglens værdiforringelse. I sagen betød en ændring af jordforureningsloven, at forureningen på en parcelhusgrund havde en større værdiforringelse på købstidspunktet end på tidspunktet for sagens afgørelse, men Højesteret fastslog, at det var købstidspunktet, der var det afgørende tidspunkt for beregningen af det forholdsmæssige afslag.
Med afgørelsen understreger Højesteret hovedreglen om, at det er værdiforringelsen på leveringstidspunktet, der danner grundlag for beregningen af et forholdsmæssigt afslag i relation til skjulte mangler, idet Højesteret afviste, at det udgjorde en uberettiget berigelse, at køber tilkendtes et større afslag end den faktiske værdiforringelse, på baggrund af opgørelsesmetoden.
På baggrund af afgørelsen kan det konstateres, at leveringstidspunktet som absolut hovedregel danner grundlag for beregningen af forholdsmæssigt afslag, og at berigelsesgrundsætningen ikke danner grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Med andre ord er der ikke hjemmel til at indeksere/regulere et forholdsmæssigt afslag på grund af efterfølgende ændringer i værdiforringelsen.